תכנית עתודות קרקע

לאוניברסיטה אין כוונה להגדיל את מספר תלמידיה שעומד היום על כ-30 אלף תלמידים, מתוכם קרוב ל-25 אלף לתואר ראשון ומהם מגיעים רק 1,000 לדוקטורט ו-500 לפוסט דוקטורט, שם נמצא פוטנציאל המחקר והפיתוח המדעי. פוטנציאל זה שעליו נשענת האוניברסיטה מבוסס על הבוגרים המצטיינים בעלי התארים הנמוכים. הרחבת מספר התלמידים לתואר הראשון לא תגדיל בהרבה את מספר המצטיינים שממשיכים לתארים המתקדמים.

 

כדי לגדול תיאלץ האוניברסיטה לקלוט אנשי סגל חדשים ולהוריד ספי קבלה, ואת התהליך הזה היא כנראה תשאיר למכללות. כיום באוניברסיטה 1,030 אנשי סגל ומספר זה לא צפוי לגדול בעתיד מעבר ל-1,200 בהתאם, מספר הסטודנטים לא יגדל בהרבה, אם בכלל. התחום שאותו מעוניינת האוניברסיטה להגדיל הוא מספר הסטודנטים הבינלאומיים שעומד היום על כ-1,200 ויש כוונה להכפילו, ומספר הסטודנטים לתארים מתקדמים.

 

פיתוח הקמפוס הוא פונקציה של כמה גורמי לחץ:

• תחרות - משיכת אנשי סגל מצטיינים על בסיס התשתית שמוצעת להם וכוללת מענקי קליטה, ציוד מעבדות וכו'. 
• שטחי מחקר - בעיקר מעבדות חדשות, בעוד הישנות ממשיכות לתפקד.
• סגל - בעיקר האמיריטוסים שנשארים בקמפוס במשרדיהם ובמעבדותיהם מעבר לגיל הפרישה. 

 

פיתוח הקמפוס נוטה בעיקרו לכיוון מדעים, כאשר היערכות האוניברסיטה בתחומים השונים היא כדלקמן:

• מחקר - הגדלת שטחי העבודה והמעבדות ויצירת שטחי מפגש - אינקווינטר.
• ספריות - צמצום השטח הפיזי של הספרים והגדלת אזורי נגישות למאגרי מידע ועבודה עצמית.
• פקולטות - יש מחסור בשטחי אינטראקציה ואינטימיות למידה.
• מעונות - ישמשו לסטודנטים זרים ולאנשי מחקר וסטודנטים ומשפחותיהם בתארים המתקדמים, ולכן מספר החדרים יכול להגיע לכדי 5,000 (2,500 סטודנטים זרים + 1,500 תארים מתקדמים + 1,000 תואר ראשון).

 

האוניברסיטה מחולקת לארבעה תחומי מדע עיקריים:

1. ביומד - רפואה ומדעי החיים.
2. טכנולוגיה ומדע - הנדסה ומדעים מדויקים.
3. הומני - אמנויות ומדעי הרוח.
4. חברה - ניהול, משפטים, מדעי החברה, עבודה סוציאלית וחינוך.

 

הפיתוח של הקמפוס באופן מסורתי מבדיל בין מבנים עתירי מעבדות במזרח לבין מבנים עתירי כיתות במערב, כשהגבול הוא שדרות הטכנולוגיה שעוברות מהנדסה בדרום לרפואה בצפון. יש כוונה ליצור סביבה יותר אינטרדיסיפלינארית של שילוב בין תחומים, כמו בניין ננו שבו שותפים כל תחומי המדעים.

 

 

שטחי  עתודות הקרקע מתחלקים לפי תחומי מחקר והוראה באופן הבא:

חלוקת שטחי עתודות הקרקע
תחומי מחקר והוראה	שטח	%
ביו מד	42,517	26%
רוח ואמנויות	33,680	21%
מעדים מדוייקים והנדסה	33,244	20%
חברה מורחב	30,319	19%
בניינים מרכזיים	23,095	14%
סה"כ אקדמיה	139,760
סה"כ כללי	162,855

 

בממוצע של 15 השנים האחרונות היקף הבנייה בקמפוס עמד על כ-10 אלפי מ"ר בשנה. לפי קצב גידול דומה, עד שנת 2030 היקף הפיתוח הנדרש לא יעלה על  150 אלף מ"ר, כאשר כיום בנויים כ-200 אלף מ"ר מתוך כ-320 אלף מ"ר בנוי שמתירה לבנות התב"ע המאושרת.

 

בפרוגרמות שנעשו בעבר חושב שטח משרדים לסגל אקדמי לפי יחס של 1:1. מכיוון שחלק מהמרצים האמיריטוסים נשארים בקמפוס לצורכי מחקר והוראה, מומלץ להוסיף בפרוגרמות העתידיות 25% לשטח המתוכנן ולקבל יחס של 1:1.25 משרדים לחבר סגל. בהנחה שסגל אקדמי לא יגדל בעתיד באופן משמעותי ומספר הסטודנטים גם הוא יישאר דומה למצב היום, למעט גידול בתארים מתקדמים, הרי המסקנה שעיקר פיתוח הקמפוס העתידי נועד לרווחה ולשיפור תנאי המחקר וההוראה.

 

קווים מנחים אפשריים לבנייה עתידית

1. שמירה על יחס שטחים בנויים לפי תחומי ענפי המדע.
2. שמירה על היחס בין השטחים הבנויים והפתוחים .
3. צמצום שטחי תכסית ובנייה לגובה.
4. שאיפה להוספת קומות על בניינים קיימים ככל שניתן, תוך התחשבות בשיקולים הנדסיים ותקציביים ותוך שמירה מרבית על המרקם הקיים ועל חזות וצביון הקמפוס.
5. האם יש לשמור על צפיפות ממוצעת של הבנייה בקמפוס.
6. שמירה על שטחים פתוחים ירוקים.
7. המשך המגמה לבניית בניינים רב-תחומיים.

 

הטבלה הבאה מציגה את חלוקת שטחי הקמפוס בהתאם לתב"עות דלעיל ואת השטחים שנבנו עד לשנת 2016. עתודות הקרקע לבנייה מלמדות כי נותרו כ-130 אלף מ"ר לבנייה עתידית וזאת מבלי להביא בחשבון את תוספת הזכויות שניתן להשיג עקב שינויים במדיניות התכנון העירונית והארצית.

 

טבלת זכויות הבנייה הקיימות ומנוצלות בקמפוס

אחוזי בנייה גדלו בכל העיר על בסיס תיקון תכנית ל-3 מ-90% ל-135% ותיקון זה ניתן להחיל בסמכות הוועדה המקומית גם על אוניברסיטת תל אביב. בנוסף תמ"א 38 (תיקון 3 סעיף 14) מאפשרת תוספת של קומה אחת או אגף אחד בשטח שלא יעלו על שטחה של קומה טיפוסית במבנה. אחוזי בנייה נוספים אלו מייצרים פוטנציאל בנייה של כ-300 אלף מ"ר, אך זקוקים לאישור מוסדות התכנון )הוועדה המקומית והמחוזית), והם נוספים על שטחי הבנייה בסך 130 אלף מ"ר, שנותרו על פי התב"ע ושמאושרים לבנייה עתידית ומהווים פוטנציאל בנייה שמאפשר יותר מאשר הכפלת השטח הבנוי כיום.

 

התב"ע מאפשרת בנייה (תכסית) של עד 60% משטח התכנית, כלומר כ-320 דונם, מתוכם מנוצלת היום כמחצית. בנוסף התב"ע דורשת שמחצית מהשטח הנותר הפתוח (30% משטח התכנית) תהיה מגוננת וירוקה.

 

בכל הנוגע לנושא המסחר: על פי תכנית המתאר סך השטח הבנוי ברוטו של הקמפוס יכול להגיע לכדי 520 אלף מ"ר. מתוכו ניתן להקצות עד 5% למסחר, שהם כ-26 אלף מ"ר. כיום מנוצלים למטרה זו רק כ-15 אלף מ"ר, כך שנותרו כ-10 אלפים מ"ר לפיתוח מסחר עתידי. האזורים המועדפים לפיתוח הם בעיקר ב"בנייני גדר", המתוכננים לאורך הרחובות קלאוזנר ולבנון. בניינים אלו, לכשייבנו על גדר הקמפוס, ישמשו בקומת הקרקע מצִ דם הפנימי חלק מפעילות הקמפוס ומצידם החיצוני את הציבור הרחב, לרבות באמצעות שטחי מסחר שפתוחים אל הרחוב.

 

 

עקרונות התכנון שעל פיהם נערכה התכנית

התבססות על העיקרון של מתחמי הפקולטות כפי שהם היום, עם אפשרות לתוספת שטחים בנויים, בעיקר על ידי תוספת מבנים - גם תוספות בנייה של אגפים למבנים קיימים ותוספת קומות למבנים קיימים.

 

על מנת לשמור על אופי רקמת הבינוי הקיימת, בחישובי השטחים של תוספות המבנים המוצעים, הבאנו בחשבון תכסיות דומות לתכסיות המבנים הקיימים, דהיינו בין 1,000 ל-1,500 מ"ר לבניין. התחזיות לעתיד בנוגע לשטחי המבנים שיוקמו מתבססות על כ-5,000 עד 7,000 מ"ר למבנה. תחזית זו מסתמכת גם על צפי מקורות המימון העתידי, אבל גם תואמת את הרצון לשמור על אופי הבנייה הקיימת. אם יהיה צורך ויתקבל תקציב לבניית בניינים גדולים יותר, תמיד ניתן יהיה לתכננם יותר לגובה ולהגיע גם לשטחים של 10,000 מ"ר ויותר.

 

השטחים שמיועדים לבניינים עתידיים הם בעיקר מגרשי החניה העיליים הפרוסים בקמפוס, שאמורים להתפנות כאשר ייבנו החניונים התת-קרקעיים - לפי הפירוט בפרק העוסק בתנועה והחניה. במספר לא גדול של מקומות, על מנת לקבל רצף אורבני, או מסיבה אחרת כלשהי, מראה התכנית גם אפשרויות של בנייה על שטחים מגוננים - בתקווה שהשטח המגונן שיילקח יהיה מינימלי, ובמקומו יוסב שטח אחר לגינון.

 

בנוסף לענפי המדע שמשויכים לפקולטות השונות, התכנית מקצה שטחים גם למבנים בין-פקולטטיים. זאת בהתבסס על המגמה הגוברת בשנים האחרונות להקמת מבנים כאלה (בניין כיתות, לימודי הסביבה, ננו-טכנולוגיה וכו'). תכנית עתודות הקרקע מבטאת מתן "הזדמנות שווה" לכל הפקולטות בכל הקשור להתפתחותן העתידית. המידע שקיבלנו לא הצביע על מגמות כלשהן לפתח פקולטות מסוימות או כוונות לצמצם התפתחותן של אחרות. זה לא אומר כמובן שכל הפקולטות יורחבו בעתיד במידה שווה אלא רק שהתכנית מאפשרת להן לעשות כך.

 

התכנית גם מציעה שטחי עתודה כללית שנותנים להנהלת האוניברסיטה אפשרויות לפיתוח עתידי של ענפים נוספים, או כעתודה לענפים קיימים שמגמת התרחבותם תהיה גדולה מהצפוי. התכנית מראה שני שטחי עתודה משמעותיים בגודלם: אחד הינו בית הספר להנדסאים לשעבר בקצה הדרומי-מערבי של הקמפוס והשני באזור הצפוני, בשטח שנמסר בהשאלה לשימוש מרכז הספורט. שטח נרחב זה, שהיום מהווה בחלקו מדשאה ובחלקו חורשה, משמש לפעילויות רבות משתתפים שעורך מרכז הספורט יחד עם האוניברסיטה, כולל הרבה מאוד פעילויות סטודנטיאליות. בתכנית הבינוי העתידי השארנו את השטח הזה כשטח ירוק בשאיפה שינוצלו תחילה האופציות האחרות, כולל בנייה לגובה בתכסיות קטנות יותר, במקומות שניתן.

​

​

 

מעונות "ברושים"
עד כה נבנו 8 בנייני מעונות במתחם. מאחר שהדרישה למעונות עדיין גדולה, התכנית מציעה לכך שטח עתידי משמעותי נוסף על חשבון מגרשי החניה הדרומיים. בעתיד הקרוב מתוכננים עוד 3 בנייני מעונות, הדומים באופיים לבנייני המעונות שכבר נבנו. החניה תקבל פתרון בחניון תת-קרקעי גדול שמתוכנן במקום שישרת גם את הפקולטה להנדסה (כפי שניתן לראות בתכנית חנייה).

 

מעונות "איינשטיין"
את גבולות המתחם הזה אין אפשרות להרחיב מעבר לתחום הקיים. ההרחבה המוצעת הינה הקמת מבנה מעונות רב-קומתי במרכז המתחם. הצעה כזו אמנם היתה בעבר ולא אושרה על ידי הרשויות בעקבות התנגדויות השכנים (שכונת מגורים רמת אביב ב'), אולם יש לשער שבעתיד, עם הגדלת הצפיפות הכללית בכל חלקי העיר והאזור, ופתרונות נכונים של תחבורה (הרכבת הקלה) וחניה, יתקבל ויאושר התכנון ביתר קלות.